¿Por qué se han duplicado las hipotecas fijas?

Las hipotecas fijas cada vez están ganando más peso en nuestro país y, de hecho, se han duplicado en los últimos tres años. En pleno boom, apenas suponían 2 de cada 100 préstamos para adquirir vivienda. El profesor Alejandro Inurrieta explica qué son estos productos y a qué se debe su auge en el programa Capital, de Radio Intereconomía.

¿Qué son las hipotecas a tipo fijo?

Como su nombre indica, son contratos en los que existe la certeza absoluta sobre cuál va a ser el tipo de interés durante la vida del préstamo. Es decir, a la hora de comprar un inmueble generalmente te van a ofrecer dos tipos de producto: un préstamo a tipo fijo o a tipo variable.

En el primer caso, el tipo de interés no va a cambiar, y vamos a saber con certeza las cuotas y el montante total que vamos a pagar a lo largo de la vida del préstamo. En el segundo caso, el tipo de interés varía en función de la evolución del euribor. Para préstamos a muy largo plazo (30-40 años), sabemos que puede variar bastante, porque prever el tipo de interés variable de un euribor a 12 meses de cara a los próximos 30 años es prácticamente imposible.

El tipo fijo no cambia durante toda la vida del préstamo y los bancos no pueden cambiarlo ¿cómo lo calculan las entidades?

Ellos hacen sus previsiones sobre cuál puede ser el tipo de interés a un plazo determinado, y lo calculan en función de unos modelos de previsión. Por eso tienen una prima superior a la de los préstamos a tipo variable. El banco trata de compensar la posibilidad de que el tipo de interés sea superior o inferior durante la vida del préstamo para no perder dinero. Hasta hace poco, existían las cláusulas suelo para evitar que el interés del préstamo fuera inferior a un porcentaje o superior a otro, pero eso ha desaparecido o se ha eliminado por una sentencia.

Ahora los bancos no pueden poner cláusulas suelo, por lo que tienen que hacer una previsión más ajustada o mejor para intentar que el tipo fijo que exijan sea lo suficientemente cercano a la realidad como para no perder dinero. El préstamo a tipo fijo siempre va a tener un interés más elevado del que podamos conseguir hoy en un tipo variable. Dependiendo de las entidades, puede oscilar entre el 4%-5%, mientras que el tipo variable puede variar entre el 2,5% y el 3%.

¿Varía mucho el tipo fijo de unas entidades a otras? ¿Me conviene comparar hipotecas?

Sin duda. Hay diferencias, hay una guerra de tipos. La banca se encuentra en una encrucijada muy complicada, por la situación de la demanda de crédito. Aunque ahora comienza a repuntar otra vez la demanda de crédito hipotecario, la verdad es que el sistema financiero y la banca en general no ha tenido margen de intermediación en los últimos años. La actividad bancaria prácticamente como tal ha estado parada.

El riesgo que asumieron los bancos durante la burbuja fue excesivo y creemos que el Banco de España ha aprendido la lección. La banca también debería haber aprendido la lección y, por lo tanto, hay que ser muy prudente. La capacidad de préstamo de la banca ya no tiene tanta alegría como tenía entre los años 2000 y 2008. Ya hora los bancos tienen que captar clientes mejorando las condiciones de financiación de los préstamos.

Los bancos son la correa de transmisión de lo que se quiere transmitir desde el BCE y el Banco De España: que los tipos van a subir en un futuro, aunque no tan rápido como se pensaba hace unos meses.

¿Y eso afecta a las hipotecas?

Por supuesto. Si las expectativas de subidas de tipos no se cumplen, el euribor se mantendrá cercano a cero o incluso negativo. Y, por lo tanto, cuando uno suma el diferencial más euribor -que puede ser de entre 1 y 3 puntos, dependiente de las entidades- se encuentra con préstamos todavía muy bajitos, al 2,5% – 3%. Y si realmente pensamos que los tipos no van a subir en un horizonte más o menos cercano de entre 5 y 10 años, que es mucho pensar, todavía hay más margen de mejora para conseguir un mejor préstamo a tipo variable que a tipo fijo.

Pero es verdad que las entidades están trasladando a sus clientes, sobre todo a los más conservadores y a aquellos que contraten préstamos a más largo plazo, que cuando se cruza el umbral de los 40-45 años, el máximo préstamo que le van a dar sea 15 años. En función de cuál sea su edad y cuál sea el horizonte temporal de ese préstamo, va a ser mejor contratar uno fijo o uno variable.

¿Qué diferencia hay entre las hipotecas fijas y las mixtas?

Las hipotecas mixtas tratan de incorporar un tramo variable y uno fijo. Por poner un ejemplo, se pone un tramo a tipo variable, generalmente el más cercano a la firma del contrato; y después se pasa a un tipo fijo a partir de un umbral de años. Es una mezcla para clientes que pueden tener un préstamo a largo plazo, que coge la parte de expectativas a corto o medio plazo, porque todavía no hay una expectativa de subida de tipos.

Este producto permite beneficiarse, por un lado, de que los préstamos de tipo variable son más bajos que los de tipo fijo; y por otro lado, cuando se pasa el umbral en el que la entidad cree que los tipos van a ser más altos, se pasa a un tramo a tipos fijos, por lo que sabes cuál será el pago que vas a realizar durante el resto de la vida útil del préstamo. Digamos que es una mezcla entre las hipotecas a tipo variable y a tipo fijo.

A la hora de amortizar deuda ¿tenemos que pagar más en los préstamos a tipo fijo?

No debería ser así. Pero eso también depende del contrato y de las condiciones que fije cada entidad. Y eso también depende de cada cliente, de lo que negocie con cada banco. Normalmente, los casos de amortización anticipada no son idénticos entre entidades. Por eso, es un elemento que hay que consultar a la hora de pedir un préstamo, y asegurarse de que uno no tenga sorpresas el día que quiera amortizar deuda.

Esto hay que negociarlo, independientemente de que el préstamo sea a tipo fijo o variable. Eso tiene que negociarlo cada cliente directamente con el banco, porque cada entidad es un mundo y algunas tienen incluso la amortización a tipo 0. Los bancos saben que ahora mismo las dos variables fundamentales para atraer clientes son los tipos de intereses -lo que vas a pagar por la hipoteca- y el coste de la amortización. Y ahí creo que también hay una especie de guerra entre entidades.

Por lo tanto, no debería haber diferencias en la amortización de un préstamo a tipo fijo o variable. Pero, repito, cada cliente tiene que negociar esto con su entidad, y leer muy bien los contratos para evitar sorpresas.