Los desafíos inmobiliarios del próximo gobierno

Por Enrique Martín, profesor del programa de Especialización en Real Estate.

Dicho foco está justificado por el elevado precio de la vivienda en compra o en alquiler en muchas zonas y las dificultades de acceso de muchas capas de población. Asimismo, el problema es suficientemente complejo como para que no pueda pensarse que una única medida pueda resolver el problema.

Algunas iniciativas han avanzado en una línea que va a ser claramente necesaria, como es la colaboración público privada para crear parques de vivienda en alquiler asequible que han atraído a diferentes tipos de inversores. No parece posible que sin la conjunción de esfuerzos de la Administración, que es propietaria de suelos y puede impulsar la disponibilidad de nuevos suelos, y de los inversores privados y los promotores privados, se pueda dar un impulso significativo a la creación de un parque de vivienda de alquiler.

Aunque se rechace la imposición de límites a las rentas de forma generalizada, no puede negarse que la única forma de hacer asequible el alquiler es mediante la fijación de límites al coste que deberán soportar los inquilinos. En muchos casos, para ello se usan las referencias de los diferentes tipos de vivienda protegida.

Con estas limitaciones, los operadores privados se encuentran con dificultades para poder identificar proyectos viables.  A la escasez –y coste—del suelo, se añaden elevados costes de construcción, dificultad y acceso a financiación y unos módulos que limitan las rentas.  Por ello, es necesario generar incentivos desde diferentes niveles de sector público para poder atraer el interés del sector privado.

Ya hay mecanismos en alguna CCAA que facilitan ayudas a la promoción de vivienda para ser destinada a largo plazo al alquiler con límites en las rentas, o la cesión de suelo a largo plazo por parte de ayuntamientos o CCAA,  que podrían ser reforzados. La disponibilidad de ayudas vinculadas a los fondos Next Generation puede dar un impulso relevante, tanto mediante subvenciones que permitan hacer viables económicamente algunos proyectos, como mediante financiación en condiciones favorables. En todo caso, la creación de un parque de viviendas en alquiler asequible es un proyecto de largo plazo, que podrá y deberá complementarse en el tiempo con otras iniciativas.

Otras soluciones, como la disponibilidad de suelo con las adecuadas reservas para garantizar su destino a vivienda asequible en propiedad o alquiler, son retos de largo plazo que requieren una cierta anticipación, unida a la reflexión sobre los usos del suelo. Parece necesario clarificar el marco de usos del suelo que, en la actualidad, puede estar llevando a interpretaciones más o menos flexibles buscando destinar suelos más baratos a destinos más rentables.  Una adecuada ordenación de los usos, adaptada a las necesidades actuales, puede permitir evitar la consolidación de usos que no hubiesen sido previstos, con el posible riesgo de desequilibrio en dotaciones adecuadas.

El problema de la vivienda, en todo caso, no es ajeno a la concentración de población en grandes núcleos urbanos, por lo que medidas de política económica que permitan una vertebración de la actividad y la generación de oportunidades en diferentes geografías puede ayudar a combatir al mismo tiempo dos problemas: el “vaciamiento” de amplias zonas del país y la concentración de demanda de vivienda en determinadas áreas urbanas con un tensionamiento de precios.

La regulación de nuevas modalidades de alojamiento –coliving, cohousing, senior living,….—incluso de otras más consolidadas –alojamientos turísticos, oficinas en edificios residenciales–, habrá de combinarse con reflexiones que permitan optimizar aquellos usos con mayores desequilibrios entre oferta y demanda.

En este contexto, un elemento importante, que constituye un reto adicional por si mismo, es la mejora de la eficiencia energética del parque de viviendas, para el que es previsible (y necesario) que se instrumenten ayudas para acometer inversiones en rehabilitación. Una posible vinculación de determinadas ayudas a la puesta en alquiler de viviendas puede ser un mecanismo de incrementar el parque de alquiler, al tiempo que se mejora su calidad.

En todo caso, el reto de la mejora de eficiencia energética no se limita al parque de viviendas, y se extiende a las otras categorías de activos inmobiliarios, sin dejar de lado los edificios públicos. Para acometer la inversión necesaria para cumplir los requerimientos normativos y para mantener el valor de los inmuebles se deberán optimizar las ayudas y los instrumentos de financiación, incluidos los que puedan permitir monetizar los ahorros en consumo o emisiones.

Todos estos retos inmobiliarios son de largo plazo y requieren un acuerdo y un impulso que se puede extender varias décadas y, por tanto, no pueden limitarse a una legislatura.  Por ello no debería perderse de vista un elemento clave, que es la disponibilidad de una adecuada información de mercado inmobiliario que permita también la evaluación de las diferentes políticas llevadas a cabo. La disponibilidad de fuentes completas oficiales con las diferentes variables, con metodología clara y nivel suficiente de desagregación geográfica sería clave.

Es necesario evitar tanto que el impacto de las políticas se “evalúe” de forma preventiva en sus primeras semanas de aplicación como que las mismas se mantengan si una evaluación objetiva de su impacto evidencia que no está alcanzando los objetivos deseados.

Tribuna publicada en Estrategias de Inversión.