Por Roberto Knop, Miembro RICS- PhD y director de Programa del Real Estate.
El anuncio de una posible reforma fiscal en España, que afecte a las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI), ha encendido el debate sobre el impacto que tendrá en el sector inmobiliario. Las SOCIMI, inspiradas en los REIT (Real Estate Investment Trust) que operan en otros países como Estados Unidos pionero desde los años 70, se crearon en España en 2009 con el objetivo de atraer inversiones al sector inmobiliario, profesionalizar el mercado del alquiler y aportar liquidez al sistema financiero. A nivel internacional, la creación de este tipo de vehículos siempre ha tenido dos impactos relevantes:
- Aumento notable de la liquidez del activo inmobiliario que de por sí adolece de esa virtud.
- Profesionalización del sector con una oferta más amplia y un aumento del dinamismo del mercado de alquiler.
Las SOCIMI son sociedades cotizadas cuyo objetivo principal es adquirir, rehabilitar y arrendar activos inmobiliarios de carácter urbano. Para beneficiarse del régimen fiscal actual, deben cumplir con una serie de requisitos: invertir al menos el 80% de sus activos en inmuebles urbanos destinados al alquiler, mantener los inmuebles en arrendamiento durante un mínimo de tres años y distribuir un alto porcentaje de sus beneficios (al menos el 90%) en forma de dividendos a sus accionistas, quienes sí deben tributar por esos dividendos. De esta forma, aunque la SOCIMI no paga impuestos sobre sus beneficios, los ingresos sí están gravados cuando llegan a los inversores.
Una reforma con consecuencias
La propuesta de reforma fiscal, impulsada por el Gobierno, pretende acabar con la exención fiscal que disfrutan las SOCIMI. Esto implica que estas sociedades pasarían a tributar al tipo general del 25% en el impuesto de sociedades, una medida que ha desatado las alarmas en el sector. El anuncio de la posible reforma ya ha tenido un impacto en la Bolsa, con caídas significativas en las acciones de Merlin y Colonial. Por ello han mostrado su preocupación y estudian opciones que incluyen la posibilidad de trasladar sus sedes a otros países europeos si se materializa la reforma.
La pérdida de ventajas fiscales significaría una disminución de la capacidad de generar caja para las SOCIMI, lo que afectaría directamente a su capacidad de repartir dividendos. Esto podría reducir la rentabilidad para los inversores, desincentivando la entrada de capital en un sector que, hasta la fecha, ha sido un motor de atracción para fondos internacionales, fondos de pensiones y aseguradoras.
Impacto en la inversión y en el mercado del alquiler
Las SOCIMI han jugado un papel crucial en el desarrollo del mercado del alquiler en España, aunque con cifras más modestas que en otros países europeos. En Alemania, por ejemplo, el mercado de alquiler representa el 50% del total, mientras que en España solo alcanza un 15%.
Como en cualquier tipo de activo de inversión existe una prima de riesgo, que en el caso inmobiliario además se utiliza para añadiéndola al tipo de interés libre de riesgo descontar los flujos de caja qué cada activo inmobiliario puede generar de cara a obtener su valor de mercado. Uno de los factores relevantes determinantes de dicha prima de riesgo inmobiliaria es la seguridad jurídica y legal que un país ofrece. Una modificación radical del régimen fiscal dañaría la imagen de estabilidad y seguridad jurídica que España ha construido en la última década. Esto podría llevar a un éxodo de capitales hacia mercados más estables y previsibles, agravando aún más la situación del mercado inmobiliario español. En países como Francia, Alemania, Reino Unido e Italia, el modelo de SOCIMI o REIT mantiene ventajas fiscales similares, lo que hace que España pueda perder atractivo para el capital extranjero si adopta una fiscalidad más dura.
Las SOCIMI han jugado un papel crucial en el desarrollo del mercado del alquiler en España, aunque con cifras más modestas que en otros países europeos.
Además, el impacto podría no limitarse al sector financiero. Las grandes SOCIMI, que han centrado sus inversiones en proyectos de oficinas, centros comerciales y logística, también han jugado un papel relevante en el desarrollo urbano de las grandes ciudades. El cambio normativo haría que España se convirtiera en un “territorio ineficiente” para la inversión internacional. La modificación del régimen fiscal podría tener un efecto dominó, no solo reduciendo la inversión en inmuebles, sino también limitando la capacidad de España para atraer capital institucional en otros sectores clave de la economía.
¿Hacia dónde debe ir la reforma?
Si bien es razonable pretender mejorar la oferta de viviendas y aumentar la recaudación fiscal, la eliminación de las ventajas fiscales de las SOCIMI podría no ser la solución más adecuada. En vez de castigar a un sector que ha demostrado ser capaz de atraer inversión y profesionalizar el mercado, una reforma fiscal eficaz debería centrarse en incentivar proyectos de alquiler asequible y fomentar la colaboración público-privada.
Las SOCIMI podrían jugar un papel crucial en la creación de viviendas asequibles, si se establecen incentivos fiscales específicos para este tipo de proyectos. Además, una política más flexible en cuanto a la regulación del suelo y una mayor colaboración con el sector privado podrían ayudar a solucionar el problema de la vivienda sin perjudicar la competitividad de España en el mercado internacional.
En vez de castigar a un sector que ha demostrado ser capaz de atraer inversión y profesionalizar el mercado, una reforma fiscal eficaz debería centrarse en incentivar proyectos de alquiler asequible
En conclusión, si la reforma fiscal se lleva a cabo, el impacto podría ser profundo, no solo para las SOCIMI, sino para la economía en su conjunto. Es esencial que las autoridades atiendan a los actores del sector y consideren alternativas que permitan equilibrar los objetivos sociales con la necesidad de mantener un mercado inmobiliario competitivo y atractivo para la inversión internacional.
Tribuna publicada en Funds People.
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